Onde investir em imóveis em 2026? Espanha, Itália, Albânia e novas aberturas no litoral europeu

O mercado europeu de imóveis de costa está a mudar. Localidades que há dez anos ainda ofereciam apartamentos acessíveis e rendimentos atrativos enfrentam hoje preços mais altos, mais concorrência e regras mais rígidas.

O litoral europeu já não é um único mercado de investimento

Ainda há poucos anos, num conjunto de cidades costeiras espanholas um apartamento podia comprar-se por 60 000 a 90 000 euros. O mesmo imóvel servia de casa de férias, de fonte de renda e de investimento de longo prazo.

Em 2026 o quadro é outro. A Espanha continua a ser um mercado estabelecido, mas a atenção dos investidores volta-se também para o sul de Itália, a Albânia e outras margens do Mediterrâneo.

Em Espanha, em muitas localidades os preços sobem mais depressa do que as rendas. A idealista situava o preço médio pedido em setembro de 2026 em cerca de 2 930 €/m², enquanto o rendimento bruto médio do arrendamento residencial no terceiro trimestre era de 6,2%.

Isso não significa que o imóvel de costa tenha deixado de fazer sentido. Significa que mudou o modo de julgar cada oportunidade.

O que decide é a relação entre o preço de compra, o rendimento real, os custos, a segurança jurídica e a possibilidade de voltar a vender.

1. Espanha: um mercado estável, e uma entrada mais exigente

A Espanha conserva as vantagens que a tornaram um destino principal para o comprador estrangeiro: infraestruturas, voos internacionais, serviços imobiliários estabelecidos e um mercado profundo.

Do ponto de vista do investimento, as regiões devem ser separadas. Costa del Sol, Baleares e partes da Costa Blanca são hoje mercados bem mais caros. O comprador paga muitas vezes não só o apartamento, mas o prestígio da morada e uma procura estrangeira já instalada.

Continuam a existir alternativas mais acessíveis nas províncias de Almería e Castellón e na Região de Múrcia. Dados do início de 2026 apontavam preços regionais aproximados de 1 499 €/m² em Almería e 1 696 €/m² em Múrcia. São médias de territórios vastos, não preços de apartamentos na primeira linha de praia.

Oportunidades: Múrcia, Costa Cálida, Almería, Castellón e troços escolhidos da Costa Blanca. Risco principal: preços de compra a subir e regras do arrendamento turístico. Antes de comprar, é preciso verificar se aquele imóvel concreto se pode arrendar de forma legal — não só o ambiente da cidade.

A Espanha continua atrativa sobretudo para quem procura uso próprio, preservação de valor e, se a licença o permitir, rendimento de arrendamento.

2. Itália: pode o litoral do sul oferecer o que a Espanha oferecia há dez anos?

Sicília: Palermo, Trapani e a zona de Siracusa

Itália é uma das alternativas europeias mais interessantes, sobretudo se o olhar se afastar de Amalfi, Capri e das zonas mais caras do Norte.

A Sicília combina cidades históricas, gastronomia conhecida, vida de costa e procura turística. Palermo merece atenção especial. Ao contrário de um resort só sazonal, é uma cidade grande, com universidades, serviços e procura local de habitação.

Abrem-se duas estratégias: arrendamento turístico de curta duração nos bairros mais fortes, ou arrendamento longo a residentes. Em ruas menos prestigiadas, ou em fogos mais antigos, um orçamento de 60 000 a 100 000 euros ainda pode servir. Essas ofertas devem ser julgadas pelo estado do prédio, a obra e a morada exacta.

Calábria: uma entrada mais acessível na costa

A Calábria pode interessar a investidores com orçamento mais apertado que mesmo assim querem um imóvel junto ao mar. Um preço de entrada mais baixo pode ser atrativo. O mercado pode ser, ao mesmo tempo, menos líquido e a procura turística mais sazonal.

Oportunidades: Palermo, Trapani, partes de Siracusa, Calábria e zonas menos conhecidas da Sardenha. Risco principal: o estado técnico de edifícios antigos, diferenças entre bairros, sazonalidade e obrigações administrativas locais.

Itália não é um mercado sem regras. O arrendamento turístico e de curta duração exige o código nacional CIN e outros deveres nacionais, regionais e municipais.

O sul de Itália é, por isso, uma oportunidade sobretudo para quem está disposto a gastar mais tempo no imóvel concreto e na diligência jurídica e técnica.

3. Albânia: o maior potencial de crescimento, ou já uma bolha de preços?

Nos últimos anos a Albânia tornou-se um destino muito observado por investidores que procuram uma alternativa mais barata aos mercados mediterrânicos estabelecidos. As costas adriática e jónica oferecem praias atrativas, nova construção residencial e um interesse turístico crescente.

A ideia de que o país inteiro continua extraordinariamente barato já não corresponde aos factos. Uma análise de anúncios albaneses de 1 de novembro de 2026 situava a mediana dos preços pedidos de apartamentos, nessa amostra de portal, em cerca de 1 500 €/m². Entre cidades, as diferenças eram grandes.

Onde procurar?

• Durrës e Golem: costa relativamente acessível, grande stock de apartamentos e proximidade de Tirana.
• Vlorë: cidade atrativa, com nova infraestrutura costeira, mas já com preços mais altos em alguns projetos.
• Sarandë e Ksamil: a costa sul mais procurada, onde a sazonalidade deve ser calculada com especial cuidado.
• Shëngjin: troço norte mais acessível, a examinar com orçamentos menores.
• Tirana: alternativa para quem prefere um arrendamento longo a um apartamento de praia.

A Albânia pode oferecer crescimento. Traz também riscos ligados ao título, a projetos de promoção, ao financiamento e a uma venda posterior. Título, cadastro, licenças de obra e pagamentos ao promotor merecem atenção especial.

Um preço baixo, por si, não é um investimento seguro nem rentável. Nos apartamentos turísticos, a ocupação de verão deve separar-se do rendimento anual. Ofertas com percentagens altas podem assentar nas melhores semanas de verão, não numa conta real do ano.

4. A grande comparação: onde é o imóvel realmente acessível em 2026?

A tabela compara mercados de investimento selecionados. Os números são preços pedidos, não preços de transações fechadas. As fontes usam métodos diferentes: a tabela é um guia, não um ranking preciso.

Os números mostram um facto inesperado: o sul de Itália pode ser, em 2026, mais acessível do que algumas partes da Albânia.

O preço médio pedido na Sicília em setembro de 2026 era de cerca de 1 185 €/m², enquanto a Calábria se situava abaixo de 1 000 €/m².

Para o investidor, é motivo para rever a ideia de que as oportunidades mais baratas se procuram apenas fora da União Europeia.

5. Que outras localidades europeias ainda merecem atenção?

Montenegro — Bar e Ulcinj

Costa adriática atrativa e potencial turístico. Preços mais altos nos resorts mais conhecidos deixam menos margem para uma compra favorável. Troços menos prestigiados e imóveis a rehabilitar podem ser mais interessantes.

Puglia, Itália — Bari, Brindisi e arredores

Identidade turística forte, acesso internacional e uma oferta ampla de casas urbanas e de férias. Nas cidades de mar mais procuradas o preço de compra já é mais alto.

Grécia — Peloponeso e cidades costeiras menos conhecidas

Uma alternativa para quem procura clima mediterrânico e uso de férias de longo prazo. É preciso verificar primeiro as regras locais do arrendamento turístico, os custos de gestão e o acesso o ano inteiro.

6. O que decide de facto o rendimento?

Os investidores comparam muitas vezes preços de compra e dedicam bem menos atenção ao rendimento real.

Imaginemos dois apartamentos. Um custa 80 000 euros, o outro 140 000. O mais barato não é automaticamente o melhor se só se arrenda algumas semanas por ano ou exige uma gestão cara.

Antes de comprar, o investidor deveria conhecer pelo menos cinco factos: o custo total de aquisição, as vias legais de arrendamento, a ocupação anual esperada, os custos de gestão e a provável revenda.

Este último ponto é muitas vezes subestimado. Um investimento não é um êxito só porque produz renda. Também importa poder vendê-lo anos depois sem uma perda forte.

7. As localidades de investimento mais atrativas para 2026, segundo a REALNYX

Com base nos preços disponíveis, no carácter de cada mercado e nos seus riscos principais, a redação REALNYX seleciona estes lugares para um exame mais próximo. Não é um ranking de rendimentos obtidos nem uma garantia de crescimento.

1. Palermo, Sicília

A relação mais interessante entre preço e uso

Uma cidade grande, com economia o ano inteiro e a possibilidade de combinar arrendamento urbano e turístico. Sobretudo para quem procura uma alternativa a localidades espanholas mais caras.

2. Calábria, Itália

Uma das costas mais acessíveis de Itália

Interessante para um capital menor e uma detenção longa, com maior necessidade de examinar cada imóvel.

3. Durrës e Golem, Albânia

Um mercado costeiro em desenvolvimento

Um lugar para procurar um preço de entrada mais baixo. Mais adequado a quem aceita um risco jurídico e de mercado maior.

4. Almería, Espanha

Uma opção mais acessível dentro do mercado espanhol estabelecido

Interessante para quem privilegia infraestruturas, uso próprio e uma estratégia longa.

5. Sarandë, Albânia

Um destino turístico atrativo, com potencial

Sazonalidade marcada e o risco de parte do crescimento futuro já estar nos preços de hoje.

8. Estratégia: o que examinar segundo o orçamento

9. A regulação do arrendamento: o fator que pode mudar todo o investimento

Em 2026, uma decisão de investimento já não pode assentar só na procura turística esperada.

Em Espanha as regras diferem segundo a comunidade autónoma e o município. A regulação nacional também se move: em maio de 2026 o Tribunal Supremo anulou partes da norma do registo único de arrendamentos de curta duração, enquanto o sistema digital de troca de dados se manteve. O estado jurídico exige, por isso, uma verificação individual e atual.

Em Itália o investidor tem de resolver o sistema nacional de identificação CIN e as obrigações regionais e locais.

Na Albânia, além das obrigações fiscais e de exploração, o decisivo é a diligência sobre o título e a possibilidade real de operar o imóvel em segurança e depois vendê-lo.

Um imóvel sem a via legal de arrendamento prevista pode valer, para o investidor, algo muito diferente do mesmo apartamento com as licenças resolvidas.

Conclusão: a próxima oportunidade estará em Itália, na Albânia ou continua em Espanha?

O mercado imobiliário europeu de 2026 não oferece um único vencedor.

A Espanha continua a ser um mercado estabelecido, com infraestruturas profundas e procura estrangeira duradoura. A desvantagem são preços de entrada mais altos e um arrendamento turístico mais complexo.

A Albânia é uma alternativa para quem aceita mais risco em troca de entrar num mercado menos maduro. Nem aí se podem dar por certos imóveis extraordinariamente baratos ou rendimentos altos.

O sul de Itália, sobretudo Sicília e Calábria, oferece uma mistura útil de preços relativamente acessíveis, atrativo cultural e turístico e um quadro jurídico europeu. Por isso é uma das zonas que, em 2026, merecem uma atenção de investimento mais próxima.

O futuro do investimento de costa pode não pertencer aos lugares onde os preços subiram mais depressa. Pode pertencer àqueles em que o preço ainda corresponde ao valor real, à procura e ao uso de longo prazo.

Reconhecer esses lugares será, nos próximos anos, cada vez mais importante.

REALNYX® | Independent Real Estate Intelligence. Análise editorial, novembro de 2026. O artigo é informativo e não constitui aconselhamento de investimento, fiscal ou jurídico individual. Os preços pedidos e os rendimentos modelo não garantem um resultado.

A melhor localidade de investimento não tem de ser a mais famosa, a mais luxuosa nem aquela cujos preços sobem mais depressa.

Este artigo foi traduzido eletronicamente.