Depois do golden visa: a Europa reescreve as regras da migração de investimento

A Europa não desiste dos investidores estrangeiros. Deixa, porém, de lhes oferecer residência de forma incondicional em troca da compra de um imóvel. As mudanças em Portugal, Espanha e Grécia mostram que a era dos programas simples de residência por investimento cede a um modelo mais exigente, em que o êxito não depende só do volume de capital, mas também da origem, do propósito e do valor económico de longo prazo. Para o mercado imobiliário internacional isto é uma mudança de fundo: o imóvel tem de se aguentar como investimento por si só.

Quando a residência europeia se vendia juntamente com a morada

Ainda há poucos anos, uma grande parte da migração de investimento no sul da Europa podia descrever-se com alguns números. O investidor atingia um limiar, comprava um imóvel, apresentava a documentação e podia pedir uma autorização de residência.

Para promotores, mediadores e consultores especializados o modelo era um negócio extraordinariamente atractivo. O imóvel não era só um lugar para viver ou um instrumento para guardar capital. Era também um acesso ao espaço europeu.

Foi essa combinação que colocou uma pergunta política: deve o direito de residência estar ligado à propriedade de uma casa num país onde a habitação se torna menos acessível para parte da população local?

As respostas dos governos divergiram. Uns encerraram os programas. Outros subiram limiares ou deslocaram o apoio do residencial para a empresa, a investigação e o investimento produtivo.

O resultado não é o fim da migração de investimento. É uma mudança da sua lógica económica.

Portugal: o fim do atalho imobiliário, não do programa de investimento

Durante mais de uma década Portugal foi um dos destinos europeus mais conhecidos para investidores que procuravam residência. A Autorização de Residência para Investimento, o Golden Visa, permitia obter residência através de investimentos qualificados, incluindo imóveis.

A ruptura chegou em outubro de 2023. Com a reforma Mais Habitação, Portugal fechou a via para um novo golden visa através da compra de imóveis. Manteve o programa de residência por investimento.

O capital qualificado deslocou-se, por exemplo, para fundos não imobiliários selecionados, investigação científica, património cultural e projetos empresariais que criam emprego. Algumas vias situam-se em torno de 500 000 euros; projetos culturais escolhidos podem começar nos 250 000.

É uma mudança mais profunda do que apagar uma categoria. Portugal não disse aos investidores que já não queria o seu capital. Disse que não queria canalizar esse fluxo pela compra direta de habitação para obter residência.

O comprador estrangeiro pode continuar a adquirir um apartamento ou uma casa em Lisboa, no Porto ou no Algarve. Essa compra, por si só, já não funda um direito à residência de investimento.

Aqui separam-se dois mercados que durante anos se venderam juntos: o imobiliário e o da migração de investimento.

Espanha: a decisão que encerrou uma era comercial

A Espanha escolheu um caminho mais radical. Em 3 de abril de 2025 entrou em vigor a revogação do regime de vistos de investidor introduzido em 2013. Até então permitia, entre outras vias, residência por um investimento imobiliário qualificado a partir de 500 000 euros.

Já não se podem apresentar novos pedidos ao abrigo do regime revogado. As autorizações anteriores e alguns processos em curso ficam sob normas transitórias.

O argumento político era claro: o governo queria retirar um mecanismo que, no seu entendimento, acrescentava pressão à habitação em certos lugares. O efeito económico é mais complexo.

O mercado imobiliário espanhol não assenta só em investidores que precisam de uma autorização de residência. Uma parte importante da procura estrangeira são cidadãos da União, compradores de segunda habitação, pessoas a preparar a reforma ou famílias que planeiam uma mudança longa.

Para um cidadão checo, alemão ou polaco o golden visa nunca foi a condição básica para comprar ou instalar-se em Espanha. Os cidadãos da UE têm direitos próprios de circulação e residência, ainda que uma estadia mais longa tenha formalidades.

Revogar os vistos de investidor não deve, por isso, ler-se automaticamente como um enfraquecimento de toda a procura estrangeira. Muda sobretudo o argumento com que se vendem os imóveis.

Onde a residência podia fazer parte do relato de investimento, hoje devem decidir a localização, a qualidade, a segurança jurídica, os custos de exploração e o uso real.

Grécia e Chipre: a porta continua aberta, noutras condições

Enquanto Portugal e Espanha cortaram o vínculo direto entre uma compra nova e a residência de investidor, a Grécia e Chipre mantêm-no de forma regulada.

A Grécia subiu o mínimo nas localidades mais procuradas, incluindo Atenas, Salónica e ilhas selecionadas, para 800 000 euros. Noutros sítios o limiar habitual é 400 000. Projetos específicos, como converter certos espaços comerciais em habitação, podem usar, se a lei o permitir, 250 000 euros.

As regras exigem também tipo e dimensão do imóvel e limitam o arrendamento de curta duração das casas adquiridas no programa. A Grécia persegue dois objetivos: manter-se atrativa para o capital estrangeiro e limitar um uso do programa que aumentaria ainda a pressão no mercado residencial.

Chipre mantém uma via acelerada de residência permanente para investidores qualificados de fora da UE. O investimento mínimo é 300 000 euros, mas atingir essa cifra não basta. O requerente tem de cumprir também outros requisitos, incluindo rendimentos e origem dos fundos.

Estas diferenças mostram que o Mediterrâneo já não se lê como um só espaço de investimento. Os países competem pelo capital, cada um com outras regras. Quem escolhe só pela cifra mínima de um anúncio pode ignorar a residência fiscal, o direito de arrendar, a liquidez real ou as condições para manter o título.

O novo valor do investimento: o que fica quando o visto desaparece?

Aqui começa a parte mais interessante da mudança europeia. Um imóvel cuja atração depende sobretudo de uma vantagem migratória carrega um risco político concreto. Assim que o Estado muda as regras, um dos motivos principais da compra pode desaparecer.

Isto não significa que cada casa comprada num Golden Visa fosse um mau investimento. Significa que o seu valor tem de se separar do valor da autorização de residência.

Um apartamento num bairro urbano sólido, com bons transportes, uma administração competente e procura habitacional estável pode continuar interessante depois de uma mudança das regras. Um imóvel vendido claramente acima de ofertas comparáveis só porque cumpre o limiar de um programa carrega um risco extra.

Ao investidor fica uma pergunta simples e decisiva: compraria este imóvel pelo mesmo preço se não me desse nenhuma vantagem de residência?

Se a resposta for não, não se trata só de uma decisão imobiliária. É um investimento que depende de um privilégio regulatório cuja duração o comprador não controla por completo.

O banco, o advogado e o consultor fiscal já não são a última paragem

Outra mudança vê-se menos. Acontece na documentação, nos controlos bancários e no modo de preparar uma compra transfronteiriça. Já não basta provar que o comprador tem a quantia.

Os bancos e outros sujeitos obrigados, no quadro das regras contra o branqueamento, examinam identidade, beneficiários efetivos, origem dos fundos e perfil de risco. Estruturas mais complexas, sociedades estrangeiras ou transferências de várias jurisdições podem pedir um processo mais grosso.

Uma origem de fundos mal documentada pode atrasar, fazer recusar uma operação bancária ou impedir fechar a compra.

Ganha também peso a diligência jurídica e técnica do próprio imóvel. O investidor estrangeiro precisa de saber não só se o vendedor pode transmitir o título, mas se há ónus, se o imóvel corresponde ao processo de obra, quanto custa explorá-lo e se o uso previsto é legal.

Isto importa sobretudo no arrendamento de curta duração. Uma localidade turística não significa automaticamente que a casa se possa explorar como alojamento turístico. Em alguns casos decidem normas regionais, limites municipais ou as regras do condomínio.

É aqui que se vê a diferença entre limitar-se a intermediar uma venda e aconselhar de verdade um investimento.

O Mediterrâneo já não se divide só por preços. Divide-se pelo propósito do capital

A comparação clássica do sul da Europa era bastante simples. Os investidores alinhavam o preço por metro, rendimento de arrendamento, fiscalidade e ligações aéreas. Esses indicadores continuam a importar. Já não explicam sozinhos uma estratégia.

Para uns o imóvel é uma segunda casa. Para outros, um rendimento. Outros procuram uma mudança real da família ou uma base para um negócio internacional. Para investidores de fora da União o estatuto de residência legal pode continuar decisivo.

Cada grupo lê o mesmo imóvel de outro modo. Uma família que quer passar a maior parte do ano em Espanha olhará escolas, saúde, transportes e infraestrutura de todo o ano. Quem procura rendimento deve contar ocupação, impostos, gestão, manutenção e eventuais limites ao arrendamento. Quem diversifica património pode preferir previsibilidade jurídica, estabilidade do mercado e uma via de venda futura.

Não há, pois, um só mercado imobiliário mediterrânico, mas várias motivações de investimento que em alguns sítios se sobrepõem. Distingui-las bem será cada vez mais importante para o setor profissional.

O que decidirá o próximo ciclo de investimento

O futuro do investimento imobiliário europeu não será decidido só por que país oferece o limiar mais baixo para obter residência. Contará a combinação de acesso à habitação, estabilidade económica, quadro fiscal, segurança jurídica e qualidade de vida.

Nesse terreno as destinações mediterrânicas mantêm cartas fortes. Clima, ligações internacionais, saúde e o atrativo da costa não desaparecem com uma lei de imigração.

Isto não significa que os preços possam subir à margem do poder de compra, da oferta ou da regulação. Mercados que saibam oferecer valor real sem um incentivo extraordinário podem ser mais resistentes do que os que dependem de uma só categoria de comprador estrangeiro.

Também mudará o papel das agências. O cliente internacional não precisará só de aceder a ofertas. Precisará de um parceiro que perceba as diferenças entre jurisdições, saiba coordenar a diligência jurídica e fiscal e distinga um marketing atractivo de um investimento economicamente defensável.

Essa é uma oportunidade para os escritórios profissionais cujo valor não é a promessa de uma residência rápida, mas a qualidade de toda a operação.

O fim de um relato simples. O começo de um mercado mais adulto

Os golden visas ofereciam um relato comercial claro: invista uma quantia fixada e abra caminho à residência europeia. Hoje esse relato é muito mais complicado.

Portugal manteve a migração de investimento e separou-a da compra de imóveis. Espanha encerrou os vistos de investidor. A Grécia subiu os requisitos e Chipre continua a oferecer residência em condições precisas.

Não é uma proibição europeia única nem o fim definitivo dos programas de residência por investimento. É uma reavaliação gradual da relação entre capital privado, habitação e direito de residência.

Para os investidores fica uma lição dura: a vantagem jurídica pode ser temporária, enquanto as consequências económicas de um imóvel mal escolhido podem durar muitos anos.

E para o mercado imobiliário europeu fica a conclusão mais importante. Um imóvel realmente bom não precisa de um golden visa para justificar o seu valor.

Um imóvel realmente bom não precisa de um golden visa para justificar o seu valor.

Este artigo foi traduzido eletronicamente.