Kam investovat do nemovitostí v roce 2026? Španělsko, Itálie, Albánie a nové příležitosti na evropském pobřeží

Evropský trh přímořských nemovitostí se mění. Lokality, které ještě před deseti lety nabízely dostupné apartmány a atraktivní výnosy z pronájmu, dnes čelí rostoucím cenám, silnější konkurenci a přísnějším pravidlům.

Evropské pobřeží už není jedním investičním trhem

Ještě před několika lety bylo možné v řadě španělských přímořských měst pořídit apartmán za 60 000 až 90 000 eur. Taková nemovitost mohla současně sloužit jako rekreační bydlení, zdroj příjmů z pronájmu i dlouhodobá investice.

V roce 2026 je situace odlišná. Zatímco Španělsko zůstává zavedeným trhem, pozornost investorů se postupně obrací také k jižní Itálii, Albánii a dalším částem Středomoří.

Ve Španělsku rostou ceny nemovitostí v mnoha lokalitách rychleji než nájemné. Podle údajů portálu idealista dosahovala průměrná nabídková cena v září 2026 přibližně 2 930 €/m², zatímco průměrný hrubý výnos z rezidenčního pronájmu ve třetím čtvrtletí činil 6,2 %.

To však neznamená, že investování do přímořských nemovitostí přestává dávat smysl. Znamená to, že se mění způsob, jakým by měl investor příležitosti posuzovat.

Rozhodující je vztah mezi pořizovací cenou, reálnými příjmy, náklady, právní jistotou a možností nemovitost v budoucnu znovu prodat.

1. Španělsko: stabilní trh, ale stále náročnější vstup

Španělsko si udržuje řadu předností, které z něj učinily jednu z hlavních evropských destinací pro zahraniční kupující: rozvinutou infrastrukturu, mezinárodní letecké spojení, zavedené realitní služby a široký trh s nemovitostmi.

Z investičního hlediska je však důležité rozlišovat jednotlivé regiony. Costa del Sol, Baleárské ostrovy a některé části Costa Blanca dnes představují podstatně dražší trhy než v minulosti. Investor zde často platí nejen za samotnou nemovitost, ale také za prestiž lokality a existující zahraniční poptávku.

Dostupnější alternativy zůstávají například v provinciích Almería a Castellón nebo v regionu Murcia. Údaje z počátku roku 2026 ukazovaly přibližné regionální ceny 1 499 €/m² v provincii Almería a 1 696 €/m² v Murcii. Jde však o průměry rozsáhlých území, nikoliv o ceny apartmánů přímo na pláži.

Investiční příležitosti: Murcia, Costa Cálida, Almería, Castellón a vybrané části Costa Blanca. Hlavní riziko: rostoucí pořizovací ceny a regulace turistického pronájmu. Před koupí je nezbytné prověřit možnost legálního pronajímání konkrétní nemovitosti, nikoliv pouze obecnou situaci ve městě.

Španělsko je nadále atraktivní především pro investory, kteří hledají kombinaci osobního využití, dlouhodobého uchování hodnoty a případného příjmu z pronájmu.

2. Itálie: může jižní pobřeží nabídnout to, co Španělsko před deseti lety?

Sicílie: Palermo, Trapani a okolí Syrakus

Itálie patří mezi nejzajímavější evropské alternativy, zejména pokud se investor zaměří mimo tradiční prémiové lokality, jako jsou Amalfi, Capri nebo nejdražší části severní Itálie.

Sicílie nabízí kombinaci historických měst, mezinárodně známé gastronomie, přímořského života a turistické atraktivity. Zvláštní pozornost si zaslouží Palermo. Na rozdíl od čistě sezónních letovisek jde o velké město s univerzitami, službami a místní poptávkou po bydlení.

To může investorovi nabídnout dvě různé strategie: krátkodobý turistický pronájem v atraktivních čtvrtích nebo dlouhodobý pronájem místním obyvatelům. V některých méně prestižních lokalitách či u starších bytů může být rozpočet 60 000 až 100 000 eur stále použitelný. Takové nabídky je ovšem nutné hodnotit s ohledem na stav budovy, rekonstrukci a přesnou polohu.

Kalábrie: dostupnější vstup na pobřeží

Kalábrie může být zajímavá pro investory s omezenějším rozpočtem, kteří hledají nemovitost u moře. Nižší pořizovací cena zde může znamenat atraktivní vstup, současně však může být trh méně likvidní a turistická poptávka více sezónní.

Investiční příležitosti: Palermo, Trapani, vybrané části Syrakus, Kalábrie a méně známé oblasti Sardinie. Hlavní riziko: technický stav starších budov, rozdíly mezi jednotlivými čtvrtěmi, sezónnost a místní administrativní povinnosti.

Itálie také není trhem bez regulace. Pro turistické a krátkodobé pronájmy platí národní identifikační kód CIN a další národní, regionální a místní požadavky.

Z investičního hlediska tak jižní Itálie představuje příležitost především pro kupující, kteří jsou ochotni věnovat více času výběru konkrétní nemovitosti a její právní i technické prověrce.

3. Albánie: největší potenciál růstu, nebo již začínající cenová bublina?

Albánie se během posledních let stala výrazně sledovanou destinací pro investory hledající levnější alternativu k etablovaným středomořským trhům. Pobřeží Jaderského a Jónského moře nabízí atraktivní pláže, novou rezidenční výstavbu a rostoucí turistický zájem.

Ale představa, že je celá Albánie stále mimořádně levná, už neodpovídá skutečnosti. Podle analýzy albánských nabídek z 1. listopadu 2026 se medián nabídkových cen bytů v daném portálovém vzorku pohyboval okolo 1 500 €/m². Mezi jednotlivými městy však existovaly výrazné rozdíly.

Kde hledat příležitosti?

• Durrës a Golem: relativně dostupné pobřeží s velkým množstvím apartmánů a blízkostí Tirany.
• Vlorë: atraktivní město s rozvojem pobřežní infrastruktury, ale již vyššími cenami v některých projektech.
• Sarandë a Ksamil: turisticky vyhledávané jižní pobřeží, kde je nutné zvlášť pečlivě počítat se sezónností.
• Shëngjin: cenově dostupnější severní pobřeží, vhodné k prověření pro menší investiční rozpočty.
• Tirana: alternativa pro investory upřednostňující dlouhodobý pronájem před přímořským apartmánem.

Albánie může nabídnout růstový potenciál, ale současně přináší rizika spojená s právním stavem nemovitostí, developerskými projekty, financováním a budoucím prodejem. Zvláštní pozornost zaslouží otázka vlastnického titulu, katastrálního zápisu, stavebních povolení a plateb developerům.

Nízká cena nemovitosti sama o sobě neznamená bezpečnou ani výnosnou investici. U turistických apartmánů je také nutné odlišit letní obsazenost od celoročního výnosu. Nabídky s vysokými procenty návratnosti mohou vycházet z nejúspěšnějších letních týdnů, nikoliv z reálného ročního hospodaření.

4. Velké srovnání: kde jsou nemovitosti v roce 2026 skutečně dostupné?

Následující přehled porovnává vybrané investiční trhy. Údaje představují nabídkové ceny, nikoliv ceny skutečně uzavřených transakcí. Jednotlivé zdroje používají různé metodiky, proto je tabulka orientačním vodítkem, nikoliv přesným cenovým žebříčkem.

Výsledky ukazují zajímavou skutečnost: jižní Itálie může být v roce 2026 cenově dostupnější než některé části Albánie.

Například průměrná nabídková cena na Sicílii činila v září 2026 přibližně 1 185 €/m², zatímco Kalábrie se pohybovala dokonce pod hranicí 1 000 €/m².

Pro investora to představuje důvod přehodnotit představu, že nejlevnější příležitosti je nutné hledat výhradně mimo Evropskou unii.

5. Které další evropské lokality stojí za pozornost?

Černá Hora — Bar a Ulcinj

Atraktivní jadranské pobřeží a turistický potenciál. Vyšší ceny v nejznámějších letoviscích však snižují prostor pro výhodný nákup. Zajímavější mohou být méně prestižní části pobřeží a nemovitosti vhodné k rekonstrukci.

Apulie, Itálie — Bari, Brindisi a okolí

Silná turistická identita, mezinárodní dostupnost a široká nabídka městských i rekreačních nemovitostí. V nejžádanějších přímořských městech je však nutné počítat s vyšší pořizovací cenou.

Řecko — Peloponés a méně známá pobřežní města

Alternativa pro kupující hledající středomořské klima a dlouhodobý rekreační potenciál. Zásadní je prověřit místní podmínky turistického pronájmu, náklady na správu a celoroční dostupnost.

6. Co skutečně rozhoduje o výnosnosti investice?

Investoři často porovnávají pořizovací ceny, ale mnohem méně pozornosti věnují skutečné návratnosti.

Představme si dva apartmány. Jeden stojí 80 000 eur a druhý 140 000 eur. Levnější nemovitost nemusí být automaticky výhodnější, pokud se pronajímá pouze několik týdnů v roce nebo vyžaduje nákladnou správu.

Investor by měl před koupí znát minimálně pět skutečností: celkové náklady na pořízení, legální možnosti pronájmu, očekávanou celoroční obsazenost, náklady na správu a pravděpodobnou prodejnost nemovitosti.

Právě poslední faktor bývá podceňován. Investice není úspěšná pouze tehdy, když přináší nájemné. Důležité je také to, zda ji lze za několik let prodat bez výrazné ztráty.

7. Nejatraktivnější investiční lokality pro rok 2026 podle REALNYX

Na základě dostupných cenových dat, investičního charakteru jednotlivých trhů a jejich hlavních rizik vybírá redakce REALNYX následující lokality k podrobnějšímu prověření. Nejde o statistický žebříček dosažených výnosů ani o záruku budoucího růstu.

1. Palermo, Sicílie

Nejzajímavější poměr ceny a využití

Velké město s celoroční ekonomikou a možností kombinovat městský a turistický pronájem. Atraktivní zejména pro investory, kteří hledají alternativu k dražším španělským lokalitám.

2. Kalábrie, Itálie

Jedna z nejdostupnějších oblastí Itálie

Zajímavá pro menší kapitál a dlouhodobé držení, ovšem s vyšší potřebou individuálního prověřování nemovitostí.

3. Durrës a Golem, Albánie

Rozvíjející se pobřežní trh

Místo, kde může investor hledat nižší vstupní cenu. Vhodnější pro investory tolerující vyšší právní a tržní riziko.

4. Almería, Španělsko

Cenově dostupnější alternativa v rámci zavedeného španělského trhu

Zajímavá pro kupující upřednostňující infrastrukturu, osobní využití a dlouhodobou strategii.

5. Sarandë, Albánie

Atraktivní turistická destinace s potenciálem

Výrazná sezónnost a riziko, že část budoucího růstu je již započtena do dnešních cen.

8. Investiční strategie: co vybrat podle rozpočtu?

9. Regulace pronájmu: faktor, který může změnit celou investici

V roce 2026 už nelze investiční rozhodnutí založit pouze na očekávané turistické poptávce.

Ve Španělsku se pravidla liší podle autonomního společenství a konkrétní obce. Důležitý je také vývoj národní regulace: španělský Nejvyšší soud v květnu 2026 zrušil části předpisu upravujícího jednotný registr krátkodobých pronájmů, zatímco digitální systém výměny údajů zůstal zachován. Právní stav proto vyžaduje aktuální individuální ověření.

V Itálii musí investor řešit národní identifikační systém CIN a příslušné regionální a místní povinnosti.

V Albánii je vedle daňových a provozních povinností zásadní především právní prověrka vlastnictví a skutečné možnosti nemovitost bezpečně provozovat a následně prodat.

Nemovitost bez možnosti zamýšleného legálního pronájmu může mít pro investora zcela jinou hodnotu než totožný apartmán s vyřešenými povoleními.

Závěr: bude příští investiční příležitost v Itálii, Albánii, nebo stále ve Španělsku?

Evropský realitní trh v roce 2026 nenabízí jediného vítěze.

Španělsko zůstává zavedeným trhem s rozsáhlou infrastrukturou a dlouhodobou zahraniční poptávkou. Jeho nevýhodou jsou rostoucí pořizovací ceny a složitější podmínky turistického pronájmu.

Albánie představuje alternativu pro investory ochotné přijmout vyšší riziko výměnou za možnost vstoupit na méně vyspělý trh. Ani zde však již nelze automaticky očekávat mimořádně levné nemovitosti nebo vysoké výnosy.

Jižní Itálie, zejména Sicílie a Kalábrie, nabízí zajímavou kombinaci relativně dostupných cen, kulturní a turistické atraktivity a evropského právního prostředí. To z ní činí jednu z oblastí, které si v roce 2026 zaslouží zvýšenou investiční pozornost.

Budoucnost investování do přímořských nemovitostí nemusí patřit místům, kde ceny rostly nejrychleji. Může patřit lokalitám, kde cena stále odpovídá skutečné hodnotě, poptávce a dlouhodobému využití.

A právě schopnost tyto lokality rozpoznat bude pro úspěšné investory v následujících letech stále důležitější.

REALNYX® | Independent Real Estate Intelligence. Redakční analýza, listopad 2026. Článek má informační charakter a nepředstavuje individuální investiční, daňové ani právní poradenství. Nabídkové ceny a modelové výnosy nejsou zárukou skutečně dosažitelných výsledků.

Nejlepší investiční lokalita nemusí být ta nejznámější, nejluxusnější ani ta s nejrychleji rostoucími cenami.

Článek byl přeložen elektronicky.